こんにちは。大阪のとある、不動産営業です。
今回は、空室対策について、徹底的に考えてみました。
空室に困りの家主さん、不動産会社さん、管理会社さん、または今お部屋探しをしている皆さんもどこかヒントになるところがあれば嬉しいです。
空室対策を真剣に考えてみた
なぜ、こんなに空室対策について色々考えてみたのかというと、僕が今不動産屋としてやっている仕事で、空室対策はとても重要な課題になるからです。
そして、僕は、管理会社として、空室対策を考えている判明、実際にお客さんを客付けする不動産屋としても仕事をしています。
これは、不動産屋としては結構珍しい事で、管理会社は管理会社、客付け不動産は客付け不動産。という事である程度住みわけがされているのがこの業界です。
当社は（僕）は大阪でいくつか物件の維持管理、を任せられつつも、その物件の空室募集対策、ネットなどから問い合わせがあったりすれば、部屋探しのお客さんの接客をさせていただくこともあります。
一般的なマンションだけでもワンルームからファミリー物件、風呂なし物件、リノベーション物件などがあり、事務所ビル、店舗、区分所有なんかも募集させていただいております。
元付不動産と客付け不動産
元付不動産は管理会社？
元付不動産というのは、物件の所有者（家主さん）に空室の募集を任されている不動産屋の事です。各不動産屋からの問い合わせの対応など、物件に対する窓口になっています。一般的に言えば、元付不動産＝管理会社。という事が多いですが、元付営業が苦手な管理会社などは、また別の不動産屋に委託する形で募集だけ任せているという事もあります。
管理会社という意味では言えば、専業で管理だけをやっている不動産屋が大半で、建物の維持管理について、言えばエキスパートといえるかも、しれませんが、客付けという意味では客付け不動産と話はする機会は多いですが、実際のお客さんと接していない分、どういったニーズが多いのか。という動向を探りにくい傾向にあるかもしれません。
客付け業者は先付業者
客付け業者と先付け業者というのは同義で基本的には業界用語的な扱いになるので、あまり一般的には浸透してないかもしれません。個人的には業界間でもほとんど使う事ないですが、、笑
イメージでいうと駅前のかぶりつきで立地命！みたいな店構えの不動産屋の事ですね。末端で、部屋探しをしているお客さんの接客対応して、営業して元付不動産の空室確認、案内をして成約に結び付けようとします。
実際に部屋探しをしているお客さんと話をしている為、現場の相場やニーズというものに敏感です。ただ、とりあえず契約まで結びつけることを目的としている為、入居後の対応はノータッチという側面もあります。
物件を預かり、空室対策を考えるという事は業務の中に入ってないので、とりあえず、契約を取る！という事をメイン業務にしているという事です。
元付と客付けと家主さんのイメージ
所有者（家主）
↓--募集を依頼--
元付業者（管理会社）
↓--空室情報を公開--
レインズなどの空室システム
↑--情報を検索--
客付け業者
↑--部屋探しの依頼--
部屋探ししたい人
こんな感じで、家主側物件と部屋探し側の希望をマッチングさせて成約に結び付ける訳ですね。
もちろん、管理会社とはいえ、不動産屋なので、直接部屋探しの人を紹介できますし、逆に客付けメインの会社が空室物件を預かる事もあります。
その場合は元付業者でもあり、客付け業者でもあるという不動産屋としては一番売り上げのあがる取引が出来る訳ですね。
元付業者は空室対策を一生懸命考えて、客付け業者いかに成約を結び売り上げをあげるかを考えます。一見同じことを考えているように見えていますが、全く考えている方向は違う訳なんですね。
誰に営業していくのか？
空室を誰に対して営業していくのか？という事がとても、重要です。
借主に直接アピールするのであれば、家賃や礼金など、直接的な数字をいじるのが一番早く、客付け不動産に営業するのであれば、謝礼金にもなる広告料をいじるのが効果が高いと思います。
客付け業者に走って貰える物件作り
元付業務をしながら、客付け業者もする当社が考える空室対策というのは、ずばり客付け業者に走って貰える物件作りです。
これはどうゆう事になるかと言うと、客付け不動産に来るお客さんに空室物件を紹介する回数を増やすという事です。
営業マンも色々な人がいます。ですが、目標は契約を取る事、そして、売り上げを上げる事。この二つしかないのです。なので、
