こんにちは大阪の不動産屋の者です。賃貸を結ぶときは保証会社の加入することが一般的になってきましたね。
この記事では保証会社の役割や、滞納した場合の流れや対処法などを記述したいと思います。
保証会社とは？
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早い話が保証会社に入っておけば、賃貸経営の家賃に対するリスクというのはほぼゼロに等しくなるわけなんですね。
家賃が遅れている状態はいつから？
大阪でのケースですが、一般的にいうと、翌月分を前月の末までに支払い事が多いかと思います。中には前月の27日までと細かく日付を指定していることもあります。
前払いという事ですね。9月分の家賃は8月末までに支払うというのが通例といえます。
代位弁済は貸主側通知を出すとおこなわれる
代位弁済といわれる保証会社による家賃の立て替えというのは、基本的には貸主側がFAX等で通知を入れることで保証会社に伝わります。
これによって、保証会社は借主への督促、または期日までに貸主側へ入金という流れになっていきます。またこの代位弁済はいつまでも有効ではなくて、保証会社によって変わりますが、期日が決まっています。
例えば、9月分の家賃(8月末支払い分)は9月1日時点で支払いがなければ滞納状態となります。
この1日以降に代位弁済を行う事になるのですが、当月の10日までとか、30日以内とか、長い所は60日以内という感じで期日が決まっています。即ち、うっかりしていた貸主がその期日まで代位弁済の通知を入れないと、代位弁済してくれないという事になってくるのです。ま、、現実的にいうと、少し過ぎたくらいだとやってくれたりもするのですが、、。
※近年は、口座振替型のプランも増えているので、指定日に家賃の引き落としができてないと、代位弁済扱いとなるケースもあります。
家賃滞納で代位弁済があった場合のデメリット
これに関しては大きく分けると2つあると思います。
代位弁済の手数料が発生する
代位弁済が行われると、保証会社が貸主に家賃を支払っているわけですから借主からすれば、保証会社に家賃の返済をすることになります。
この際に手数料がかかることが一般的です。
家賃に1000～2000円程度の手数料を上乗せして、振込をすることになるわけです。
ちなみ書くと、保証会社の立て替え家賃の支払い形式には2つあるといえます。
通知ベースの代位弁済をする保証会社
このパターンの保証会社は全体の数からでいうと少数ですが、代位弁済の通知が入れば、とりあえず代位弁済をしてしまう保証会社です。
通知が入ってから3営業日後などに、貸主側へ入金をしてしまってから、借主へ督促をするわけですね。
借主からすると払い忘れなどで、すぐ払える状態だった。という事だったとしても、代位弁済は行われるわけなので、手数料が発生します。
締め日ベースで代位弁済をする保証会社
大多数はこちらです、代位弁済があった日の次の締め日に家賃の支払いを行う保証会社です。
例えば1日～10日に代位弁済の通知が入った場合は25日払いになります。という感じでしょうか。
これに関しては、滞納している場合は基本的には保証会社からのまず、借主へと確認の電話が入ります。そしてそれが25日までに解消されれば滞納という事にはなります。入金先も25日までであれば、貸主あてになるので、手数料なども発生しない。という事になります。
滞納履歴が残る
こういった履歴を今度どこが参照するのか？というのは今利用している保証会社によっても違うのですが、履歴が残るというのはよくない事です、少なからず次回の賃貸契約に影響が出てくる可能性もあるわけなんですね。この記事では詳しく書きませんが出来るだけ滞納履歴というものは残したくないものです。→保証会社の審査についてはこちら
保証会社から督促の電話が入ったら？
月明け家賃滞納の代位弁済が入ると保証会社は確実に契約者へ確認の電話を入れてきます。
この場合、無視をしたり、先延ばしにするのは得策ではありません。これは、家賃回収などの業務をしたことがある人はわかる思うのですが、電話に出る、折り返しがある。という人は、その後対応も軟化しやすい為、有利に話を運びやすいわけです。
無視を続ける、入金した時点でやっと電話に出る。などこういった対応を続けると、保証会社的にも対応が厳しくなってしまうのは仕方ありません。
支払い計画を明確にすることが大切
保証会社の役割は家賃の保証なので、家賃を立て替える事については、そんなに大ごとだとは思っていません。もちろん滞納が続くと問題なのですが、返済計画がきちんと説明できるということが大切です。
いつにお金(給料)がはいるのか？
いつまでに支払えるのか？
というのを明確に準備しておきましょう。
分割での支払いも検討
少しずつでも返済したいという事で分割という選択肢があれば、打診することも可能です。
保証人への連絡が入るのはいつ？
これは連帯保証人をつけている契約の場合の話ですが、保証会社いつでも連帯保証人に連絡を取ることが可能です。連帯保証人は契約者と同様に債権を有していることになるので、いきなり連帯保証人に請求することが可能です。
ですが、一般的には、滞納がある場合はまずは契約者に請求、ここで連絡がつかなかったり、期日にしはらいがなければ、連帯保証人へと請求が行くと考えていいでしょう。
3か月滞納で契約解除？
滞納は3か月溜まると明け渡し訴訟から強制執行に移ることが一般的です。
これは特別に契約書などに明記されているわけではありませんが、過去の判例等を参考にして3か月分滞納があると、賃貸借契約の信頼関係が破綻していると考えられるからです。
1-2か月くらいの滞納でも契約の解除を請求することはできますが、裁判所での判決を取るのは難しいという事ですね。ただ、他のいろいろな要素を鑑みて認められるケースがなくはない訳ですが。
トータル3か月の家賃滞納で明け渡し訴訟
ここでいう、滞納3か月というのは、トータルの話です。
一か月分の家賃滞納が発生して、翌月には支払って、また滞納をして、支払って、、というのはトータルは一か月のままなので、訴訟の対象になることはありません。むしろ、保証会社的には毎月手数料の取れる優良客と判断されていると思われます。
1か月分滞納して、半月分をとりあえず支払い。また一か月分滞納で半月分支払い。この後、支払いができず2か月滞納すると、トータル3か月となり明け渡し訴訟に移ります。
保証会社も訴訟を起こしたくないのが本音
これは、無駄にお金がかかるためです。
家賃滞納が発生してそれを返せる見込みがない場合は、まずは穏便に退去をしてほしいという事で打診をされると思います。
それでも、住んでる権利を主張し居座ると訴訟を移らざる負えないという状況になるわけです。
保証会社もずっと家賃の保証をしつづけるわけにはいかないから、契約を終わらせる為にも明け渡しをしてしまう方がいいという流れです。
滞納してから強制執行までどれくらい時間がかかるのか
この記事を書く上で、何人かの保証会社の営業マンにも話を聞きました。
家賃滞納が発生した時を1月目と考えると、訴訟準備に移るのが3か月目。
そして、明け渡し訴訟を起こして判決を取り、さらに強制執行の申し出を行いそれが執行されるという所をまでを考えると短く考えても6か月くらいはかかるという事でした。
この間にも、契約者にはたくさんの督促状が届いてる状態かと思います。それを無視し続けると6か月くらいでは、契約を強制的に終了させられる。という事ですね。
まとめ
様々な理由でお金の用意ができずに保証会社の代位弁済を利用する人がいますが、保証会社はそんなに怖い所ではありません。しっかりと話ができる人には、それなりに対応をしてくれます。
なので怖がらないで、滞納があった場合は連絡をしっかり取れる環境を作る事。これが大事になってくると思います。
