こんにちは、大阪の不動産の物です。この記事では私が思う本気の空室対策について記述したいと思います。空室にお悩みの家主様向けの記事です。
どんな不動産屋に客付けを任せるべきか？
まず、客付けを考えると時に、自分だけで募集行為を行うことも可能ですが、不動産屋の手を借りる事も多くなりますよね。そんなときにどこの不動産屋に相談するのがベターなのでしょうか？
賃貸に携わる不動産屋は大きく3つに分けられると思います。
賃貸不動産屋の種類
不動産を建築所有していたり管理をメインとする不動産屋
ここに分類されるのは、大手の不動産屋が多いのですが、管理や所有をしていて、空室募集や管理だけを行っている不動産会社です。
管理募集と賃貸仲介をメインとする不動産屋
規模は大きくないけど、賃貸営業などをしながら管理募集物件もそれなりにあずかっているという不動産屋です。割と老舗に多い不動産屋です。(当社はここ)
賃貸仲介をメインとする不動産屋
駅前に店を構えているような不動産屋です。フランチャイズ店が多いですが、賃貸の契約手数料だけで売り上げを上げているような不動産屋です。割合としては一番多いと思われます。
不動産屋は業務によって得意不得意がある？
上記に書いたどの不動産屋も契約をしたい、手数料で売り上げを上げたい。という所は一緒です。もちろん、過去の経歴からしても得意不得意はあると思っていいと思います。
また、管理会社側は空室が続くと管理を打ち切られる恐れもあるため、やはり契約をたくさんしたい。というのは一緒になります。
家主ファーストの部屋付けを考える
不動産屋の営業手法はグレーな部分やあえて曖昧にしていることが多く、お客さんからすると分かりにくい部分が多いですよね。それは、不動産屋側が一番儲けるように話を進めたいからでもあります。いわゆる不動産屋ファーストの思考回路なわけですね。
空室が契約するときは不動産屋が一番おいしい状態で契約をしたい。というのが不動産屋の本音です。
ですが、家主さんのことを一番に考えると下記のような事を考えなければいけません。
家主ファーストの客付け
- 一日でも早く成約をする
- 客付けの手数料がかかりすぎない
- 家賃が相場通り、もしくはそれ以上で成約する
- いいお客さんを入れる
細かいことを書けば、沢山あると思いますが、上記の事を踏まえて不動産屋の思考回路を当てはめるとこんな感じになります。
一日でも早く成約する → 時間がかかってもいいから、自社で借りてを探したい
客付けの手数料がかかりすぎない → 少しでも多く手数料を取りたい
家賃が相場通り → 自社のみのおいしい物件という事で安くお客さんを集客したい
いいお客さんを入れる → 他社で審査が通らないようなお客さんを拾いたい
という感じになります。
この家主ファーストを一番に考えると、いかに情報公開に力を入れているか？という事を考えなければなりません。
