この記事は家主様向けです。ですが、借主となる側にも部屋探しをする上で頭に入れておいてもいい情報が載っていますので、ご一読していただければと思います。
レインズによる部屋探し
ご存知の方も多いと思いますが、今はレインズという不動産流通のサイトがある為に、ネットを介して空室の紹介をすることが増えています。
レインズとは
賃貸でも売買でも、物件を預かった不動産屋はこのレインズに登録する事が義務付けられています。実際の所、登録されていない物件も存在する事は確かなのですが、都会であればあるほど、その利用率は高く、大阪市内に特化すれば９割以上はこのレインズで空室の確認が出来るといっても過言ではありません。
駅や、地域、家賃、広さなど、様々な項目から物件を絞りこむことは一般のポータルサイトと一緒です。ただ、業務用なので、レイアウトは全くこだわりがありません。笑
数字と文字が羅列する、なれるまでは見にくいサイトな訳です。
部屋探しはレインズで変わった
レインズの登場で何が変わったかというと、部屋探しの根底が変わりました。平成に入ってからこのシステムが出来ているのは確かなのですが、当初レインズというのは「自社で客付け出来ない物件情報が掲載されるサイト」という認識でした。すなわち、条件的に良い物件は載ってないという事です。
自社で成約出来ない時に、他社に情報公開をして、他社からでもいいから部屋を決めたい。という時に使うのがこのレインズ。という認識でした。僕が業界に入った時は、レインズで物件を検索すなっ！とよく言われたものです。
不動産屋の旨味としては、仲介した時の仲介手数料とマンションの管理をする時の管理料とありますが、レインズで物件を探して決めるという事は既に管理会社がいる所に走る事になる訳で、仲介料は取れても管理の話をするチャンスがない訳なんですよね。
それが、レインズ登録がないような個人の家主さんの所で成約すれば、そのうち、「そんなに決めてくれるならじゃぁ管理任せるよ」という流れが、もしかしたら生まれるかもしれない。だからレインズで物件を探すな。という事になる訳です。
空室は買い手市場になった
今、空室に関しては完全に買い手市場になったと言えます。
借主が好きな物件を借りれるという意味よりは貸したい人が多くなった。という事です。毎年毎年、こんなにマンション建ってたら当たり前の話ですが、、。
そういった流れもあり、このレインズの使い方というのが変わってきている事は確かです。
以前は、「成約しにくい物件を掲載する場所」という所から「情報公開し、不動産会社全体からいち早く成約に結びつける」という所に変わりました。
物件の囲い込みをまだするのか
当初、物件を預かった不動産屋はレインズには登録せず、自社だけの物件という事にして、他社との差別化を図っていました。もちろん家主さん的には決まってくれればそれでいい訳ですが、相場の事を考えると家主さんにメリットはありません。
不動産屋が両手数取れるというメリットしかない訳ですね。
こういった物件を「飛び道具」なんて言ったりします。笑
自社で散々探したお客さんが他社の「飛び道具」ですぐ決まった。という話をよくしたりしました。
ですが、現在は、お客さんもネットで物件情報をある程度把握されています。家主さんもネットを見る時代になりました。自分の物件がどういった広告の仕方をされているか。というのが明確に分かってくる訳なんですね。
そして何より借り手市場となった今、情報公開をして積極的に成約にもっていかないと、募集している家主さんから「他社で募集して貰う」という事で仕事を打ち切られる可能性もある訳ですね。
物件の囲い込みというのは、家主さんにメリットがなく、不動産屋的にもリスクの高い行為な訳です。
