投資用の不動産を持つ時に滞納者が出るというのは運営を一気に破城させかねない事柄です。特にまだ、所有部屋数が少ない時は一つの滞納でも全体の収支に大きく影響してくる事になります。
今回の記事は家賃滞納者の割合について書きました。
20個の契約にひとつは滞納が出る
保証会社の営業担当者と話をする機会が多いのですが、どの営業マンを口をそろえて「滞納者は一定数でる」という事をいいます。もちろん、保証会社なので、申込時にある程度審査をしているわけですが、それでも滞納者は出るという事なのです。
その割合いが5％という事なのですが、これは不動産業者から「代位弁済の報告が上がってくる件数」なので実際にはもう少し多いと考えてもいいとは思います。5-10％くらいになるという事ですね。
滞納の内8割はすぐに入金
そして、この5-10％の滞納者のほとんどが 入金をし忘れたなど、家賃を未納にしている自覚があり連絡を入れると解消する方々という事です。なので保証会社も実際の代位弁済は行わずに督促だけで済むという事なんですね。ですが、そこからさらに2割くらいの人は 返済不能などという状態になってしまいます。
1％の悪質滞納者に当たると厄介
最終的には全体の1％の契約者が悪質滞納者という事になります。
悪質滞納者というのは、金銭的に家賃が払えない、お金があるのに払わないなどどちらにしても貸主側にとってはかなり厄介な存在になっていくことは間違いありません。
悪質滞納者にあたってしまった場合は？
では、悪質滞納者の契約者にあたってしまった場合、、対応としてはどうするのが一番いいのでしょうか？
家賃滞納者対応NG集
今の法律や判例では消費者保護の観点などもあり、貸主より借主の方が手厚く守られていると思っていいと思います。これは生活をする上で最低限の住所というスペースを法律はかなり重要視しているという事が言えます。
基本の基本は信頼関係の上で賃貸借契約はなりたっているという認識ですが、自分で勝手にやってしまうと後々、不利になるありがちな対応というのがいくつかあります。
鍵の交換をする
これは近年、定番となってきましたが、家賃滞納をしているからといって、鍵の交換を勝手にしてしまってはいけません。お金を払ってないとはいえ、借主の居住スペースを勝手に奪う訳にはいかないのです。
いきなり保証人に連絡をする
保証人というのは 催告の抗弁権がないので、契約者と同様に家賃の債務を支払う義務が生じているといえます。ですが、家賃の滞納があったという事でいきなり保証人に連絡を入れるのは得策ではありません。
いきなり職場に連絡をいれる
これも保証人同様にいきなり連絡を入れるのは辞めた方がいいと思われます。契約者の状況が知れる事で契約者の評判が下がったという所をつつかれます。
あまりに契約者と連絡がつかない、未納状態が続いているという事であれば、やむなく連絡をするという方がいいでしょう。出来れば、事前に「いつまでに連絡がなければこうします。」という通知も入れていく方がいいです。
玄関ドアなどにデカデカと張り紙をする
家賃滞納があるとはいっても、玄関に「ででいけ」などどいう張り紙をしていはいけません。これも契約者の評判を下げるという行為なので、なにかあった場合に不利に働く事になります。
悪質滞納者は明け渡し訴訟を行う
では、具体的にはどうなるのか？という部分ですが、最終的には明け渡し訴訟という所までいって、法律のもと立ち退きをしてもらう事になります。ですが、裁判となると様々な費用が掛かる事になり、貸主側も得策と言えません。
しかも、明け渡しの許可が出るまでには6カ月以上かかるとされています。
過去のケースを見ると3か月滞納状態で初めて 明け渡し訴訟へ移れる（判決が取れる）事になるケースが多いようで、3か月未納状態から諸手続きをするとさらに3か月以上はかかるという計算になります。もちろんこの期間は家賃が入らないので家主さん的にはかなり痛い出費となります。
訴訟まで行うケースは稀
訴訟について簡単に書きましたが、実はここまで行くケースは結構稀です。その前段階である、内容証明郵便を送ったりした時点である程度話し合いの上で退去してくれるケースの方が多い訳です。なので、家賃滞納が起こった場合は一日でも早く本人にコンタクトを取ることが重要になります。
滞納者を回避するのが家賃保証
上記の家賃滞納に関してのトラブルは賃貸経営に付き物です。
そこで登場したのが 家賃保証と言われる会社ですね。古い所であれば30年前くらいから存在しています。
現在全国には100社以上の 保証会社があり、保証内容も違います。
ですが、こと単純な家賃保証という部分に関してはどこの保証会社も同じです。
滞納があれば、代位弁済、3か月代位弁済が溜まれば明け渡し訴訟。ここまでを全て保証会社が保証会社の負担でやってくれることになります。
またこの期間も家賃を保証してくれるので家主さんとしてはありがたい話ですよね。
基本的には入居時に借主負担で家賃保証に入る事がおおいのですが、これから買う投資物件が家賃保証に入っていなければ、貸主負担で入る事も可能です。
家賃の30-50％程度で入れるので、リスクを考えると入る方が断然安心な運営を行う事が出来ると思います。
