駅前不動産投資は利回りが低くても買いな理由
現在、全国的に空き家に関する問題というのが多くありますよね。特に田舎であれば、あるほどそれは深刻で、買い手もなく、貰い手もなく、所有者すらわからないという古い家がたくさん存在するという事です。
空き屋戸数は完全に右肩あがりなので、人口減少が続く日本においては、この問題というのは解消することはないのだと思います。不動産が余るという事ですね。
都会においても一極集中型の相場になりつつある
これは賃貸営業をしていると特に思うのですが、都会でも駅前の物件は非常に人気ですが、駅から離れるマンションは人気が一気に落ちてしまいます。
特にここ数年では投資用の新築分譲マンションでは間取りがよくても立地が悪いというだけで、新築から半年以上も入居者が決まらない。。という事がザラにあったりします。新築時でこの状態では、この先も思いやられますよね。
大阪に関してはいえば、大阪市内の駅近くのマンションであれば、まだ需要は高いと言えます。
これは多少古くても、立地重視の物件選びが重要になってくるという事でもあるんですね。
外国人が借主になってくるケースが多い
今、どんどん、外国籍の借主が増えてきています。特に中国、韓国、ベトナムなど、アジア圏の留学生が増え、ここを借主に出来るという事はある種これからの投資のスタイルであると言っていいかもしれません。こういった顧客を相手にするときに日本人と違うな～という大きなポイントですが、外国籍の人は新しさを求めません。
新築物件なんて、いらないのです。家賃が安い事、そして、日本という初めてくるような場所なので、駅前で分かりやすい場所。というこの2点を重視している訳です。
郊外は競争相手が変わる
駅前ではなく郊外に分譲マンションの投資用の不動産を持つと、次は競争相手が変わってきます。
具体的には、個人の戸建て物件であったり、最近流行りになってきている木造建築がライバルになります。
特に木造建築関して言えば、分譲マンションとは比べ物にならない程、家賃などのコスパがいいのでここから入居者を確保するというのはかなり難しい訳ですね。大東建託やフジパレスなど、広くて、綺麗で、新しい。という今っぽい建物がどんどん建築されています。
こういった建物は都心には建築基準法の問題だったり、土地の採算の問題もあるので、基本的には建ちません。なので駅前物件であれば、競合しなくて済むのです。
部屋が決まらないという事は手数料がかかる
悪循環ですが、立地が悪くて部屋が決まらないという事は、それだけ手数料を積む必要があります。不動産の営業マンに走ってもらう為に他の物件より手数料を弾まないといけません。トータルで見ると経費ばかりかかってしまって、投資の意味がなくなってしまいます。
借主が全物件情報の中から直接選択する時代が来る
不動産の空室情報はデジタル化が進んでいます。都会に関していえば8-9割はネット上で空室情報を見れるといっても過言ではありません。現在は不動産会社を通してですが、その内、仲介不動産を通さずにこういったシステムが確立されていくと思います。
即ち、家主さんや所有者、または代理となる管理会社が空室を直接借主に情報提供する時代がもうすぐ来るという事です。現在もこういったサービスは一部で稼働していますが。
そこで借主は自分が住みたい情報を100％見た中から吟味出来る訳です。さらに、今も尚、分譲マンションの建築はすすんでいます。
平成29年度でも10万戸の部屋が出来たという事になります。
マンションなんて、くそ田舎には立たないので、100万人以上の人がそれなりの立地に引っ越しする部屋が出来たという意味でもあります。
これを踏まえると、これからもっともっと、大規模なマンションの建築は続き駅前のみが生活圏という生活スタイルが当たり前になってくる時代がきてもおかしくないのです。駅徒歩15分だったり、市外、郊外の投資用マンションというのは、相手にされない時代が来るという事です。しかもこれは、そう遠くない未来なので、2025-30年頃には来ると言ってもいいかもしれません。
まとめ
郊外にある投資用物件って、利回りが結構高く設定されている事が多くないですか？それは家賃が取れるという事でもありますし、売値が安い。という事でもあります。これは数字のからくりで、どちらかというと売値が安くして、数字面をよくしている傾向があります。ま、、、入居者もつかないし、もしくは苦労してやっと付いたし早く処分したい。っていう人は多いかもしれません。
数年はいい感じで回るかもしれませんが、何かのタイミングでぱったり投資用不動産として価値が0になるタイミングがかならず来ます。
駅前不動産物件をを選ばない選択をされる場合は気を付けて下さい。
