マンションを買う時の諸費用もそうですが、不動産を動かす時は色々は費用が発生します。
人生で何回もない、マンションを売却するという時に売主側が負担する費用はどれくらいなのでしょうか？
今回の記事では個人が所有する事業としての売却ではないケースです。（差益による税金うんぬんかんぬんはなしという事）
中古マンションの売却は手数料のみ？
不動産の売却する場合はほとんどの方が不動産会社に売却を依頼すると思います。
なので、成約があった場合にはこの不動産会社に売却成立の仲介手数料を支払う事になります。
ほとんどの方がご存知かとは思いますがこの仲介手数料には業法上で定められた上限があり、不動産会社はそれ以上の仲介手数料を取る事ができません。
ココがポイント
200万円以下の部分は 取引額の5％
200万超え 400万以下の部分は 取引額の 4％
400万を越える場合は 取引額の3％が上限となっています。
というのを踏まえて簡単に仲介手数料を計算する式が
仲介手数料 ＝ (売買価格×3％+6万)+消費税
となる訳ですね。
それぞれの売買金額に10％の消費税で合わせて考えてみると
1000万の取引で 396.000円
2000万の取引で 726.000円
3000万の取引で 1.056.000円
と仲介手数料がかかる事になります。
仲介手数料は任意の金額
売却に関しては上記のような金額がかかるという事はわかっていただけたと思いますが、必ずかかるという訳ではありません。
実は仲介手数料には上限が決まっているというだけで 基本的には任意で金額を決められる事になっています。不動産会社からすれば、少しでも高く取りたい訳ですし、売主からすれば、少しでも安く費用を押さえたい訳ですね。
なので、この辺りは交渉という事で売却を任せる不動産屋と話をしてみるのも手かもしれません。
今の現状で言うとほとんどの不動産屋では上限いっぱいの金額をとりあえず提示してくるとは思います。
あなたが一言「手数料少しでもまけて貰えませんか？」という話をすれば、10-20万とやすくなってもおかしくないという事です。
金額は違えどやる事は一緒
実は不動産屋の手間としては100万の物件でも 5000万の物件でも契約を行うという意味で労力は一緒です。もちろん、なにかあった時の責任という意味で言えば5000万の方がプレッシャーはあるでしょう。
ですが、内覧をする、契約の説明をする、契約書を取りまとめる。という行為は安くても高くても 一緒になります。不動産屋としては出来るだけ高い値段がつけれる物件をさばいていく方が効率がいい訳ですね。
逆を言うと労力は一緒なので 5000万の物件だけと 3000万くらいの手数料でやってくんない？という交渉も遠慮なくしてもいいという事になります。
もう少し売却の労力と手数料について深堀↓↓
https://oni.hudousan.osaka.jp/bkk/2001-dokonimakasetemo/
その他の費用？
では仲介手数料以外に費用がかかってくる事はあるのでしょうか？代表的なものは下記の二つです。
登記関係の費用
不動産の売買をするという事は所有権の移転がなされるという事になります。不動産を買う時は税金を含め色々な費用がかかったな~と記憶している人も多いと思いますが、売却時に税金などを取られる事はありません。
純粋に移転登記をするときの司法書士の手数料が必要です。相場で言うとだいだい5万前後となります。
また細かい話をすると、今現在の不動産に抵当権等がついていれば売却時に抹消をして売り渡すのが一般的です。その抹消の手続き(登記)に1万円前後かかる事があります。
とはいっても、実際はこの辺りの費用に関しては、誰が負担しても問題ないので、双方に合意があれば、全て買主が負担するという事で契約を締結させる事も可能です。
特別な広告費？
実は不動産の業法では仲介手数料以外に特別な広告にかかった費用を売主に請求する事が可能です。
事前に合意がある事が前提ですが、3000万の売却で仲介手数料 1.056.000円とそれ以外に 特別にかかった広告費として20万円の費用を請求する事が可能となっています。
具体的にどうゆう事かいうと、例えば 「不動産を早く売却したいので沢山広告を出してくれ」という依頼が売主から合ったとして不動産屋がその広告に関して20万円かけて営業活動をした。という事です。
ま、、実態でいうとそんな事はないのですが、仲介手数料以外にお金を取るという意味ではある意味抜け道的な存在、、賄賂的な存在といってもいいかもしれません。
実際に計算してみよう
では、最後に いくつかの例で計算してみましょう。
1000万の売却の場合
1000万 - 手数料 396.000円 - 司法書士 50.000円 ＝残り 9.554.000円
2000万 - 手数料 726.000円 - 司法書士 50.000円 ＝残り 19.269.000円
3000万 - 手数料 1.056.000円 - 司法書士 50.000円 ＝残り 28.894.000円
となります。
そして、実の所ぶっちゃけますと、上記でも書いたように1000万の売買でも3000万の売買でも 労力はほとんど一緒です。
3000万の売却で 仲介手数料 100万じゃなく 50万でもやってくれる業者はゴロゴロいると思います。
確かに金額として大きい取引なので失敗したくない、、お金を払ってる方が安心。という人は 心の健康を買う為に 正規手数料を出せばいいとは思います。
が、不動産屋はやることは同じです。少しでも賢く、手元のお金が残る方法というのも考えてみてもいいかもしれませんね。
