こんにちは、大阪の不動産営業です。
当社、お客さんの部屋探しという事で部屋を紹介し、内覧、そして契約までさせていただく仲介業務をしておりますが、空室の募集業務という事もしております。
以外ではありますが、この二つの業務を同時にかつ同じ担当者がしている不動産屋というのは割と珍しいのです。
駅前の仲介専門の業者はお客さんの案内はしますが、募集案件はほとんどありません。逆に管理をメインにしている不動産会社は仲介のお客さんをほとんどとりません。以外と住みわけがされているわけですね。
こうなったのも、管理メインの当社に仲介のお客さん呼び込んだ僕のせいでもあるのですが。笑
満室にならない理由は空室管理にあるかも？
さて、案内をしていると、物件資料上は絶対に気に入るや～んってなっているのに、実際に部屋に行ってみると残念だった。というケースはよくあります。
これは、最低限部屋を見れる状態にしていないという事もありますが、部屋を定期的に確認していない事で、物件資料上には表れないマイナスポイントが発生している訳です。
排水トラップが乾き匂いが充満している
内覧の時に部屋の第一印象となる玄関を開けた瞬間はとても大事です。ですが、この瞬間に臭いで一気に候補から外れるという事があります。
それが臭いです。
一番多いのが、トラップが破風している為に排水の臭いがあがってくるわけですね。トイレ、台所、お風呂、洗面台、そして一番忘れがちなのが洗濯機置き場の排水です。
ここが乾くと、一気に臭くなります。
夏場は特に蒸発しやすいので1週間も空けると、排水の臭いが、、となります。定期的に室内を見回りし、水を流してあげましょう。
もちろん、営業マンとしては、「排水の臭いなんで、水を流せば消える臭いですよ～。」なんて言いますが、お客さんとしては、その情報を信じていいのかどうか、、というのは微妙なところになってくるわけです。
内装業者によっては、クリーニング後は、排水にはラップなどをしてくれる事もあります。
虫が室内に落ちている
これも空室期間が長引くとどこからともなく、虫が室内に入ってきます。そして、ベランダなどの際に死んでいます。コバエ的なものが大量に死んでいるという空室もあります。
臭いと同様、完全なるマイナスイメージなので、細目に掃除しないといけません。
室内が暗い
居室内において、条件的に日当たりが悪いという事は、しょうがない事です。他の部分で勝負できるような部屋作りをしていくしかありません。
そんな中で案内時に電気がついてないというのは、部屋のイメージをさらに悪くします。
むしろ、細かい所まで確認ができない事もあり、この部屋は印象に残らなかった、候補から外そうとなってもおかしくありません。
この電球はシーリングライトでなくても、裸電球一つつけておくだけでも構いません。すべての案内が日中にあるわけではないという事を考えると電球をつけるという事も大事です。
内覧は内装後の状態が望ましい
退去後すぐに内覧、という場合は厳しいですが、この場合はよっぽど、部屋が気に入らないと、申込までいけません。退去があれば、なるべく早めに内装をしてしまいましょう。
もちろん、内装後の痛みが気になるというのも分かりますが、一般のお客さんには内装前の状態で「クロスの張替えはするんですよ～」なんて言ってもイメージにしにくいものです。
ある程度内装をはしてしまって、申し込み後に細かい畳の表替えだったり、をすることをおすすめします。
たまに、ケチっているのか、申し込み後に内装します。という所がありますが、成約に至りにくいことは言うまでもありません。
お客さんの中には、1週間後に入居したい！という方もおられます。内装をしていなければ、こういったケースにも対応できない部屋。となり、営業マンが紹介してくれなくなるので、チャンスを見逃してしまう訳です。
お客さんは共用部分の管理も見ている
部屋のたどり着くまでに、マンションの外観、エントランス、エレベータや階段、そして共用廊下と、お客さんは見ていないようで全体の雰囲気を感じています。
部屋の案内をしていると「築は古いけど雰囲気がいいですね。」という事や逆に「築年数の割に古く感じますね」という事は多々あります。これは共用部分と呼ばれる部分の管理に良しあしがあるのが一つの要因と言えます。
清掃はされているか？
これは基本中の基本なのかもしれませんが、マンションとして清潔感があるか？というのは大事なポイントの一つです。
ゴミが落ちていないか、落書きがされていないか、張り紙が貼られすぎてないか、など感じていると思います。
電球は着いているか？
近年はLEDの所も増えたので、電球が切れるという事もないのかおしれませんが、エントランス部分や共用廊下は電球が切れていたりすると、暗くなることが多いです。定期的に見回りをして、チェックする必要があります。
自転車置き場やゴミ置き場
自転車置き場やゴミ置き場も確認事項となります。乱雑な自転車置き場、放置自転車がある、ゴミ置き場が溢れているなど、マンションんの顔ともなりやすい場所なので注意が必要です。
隣の部屋は大丈夫？
意外とわからない隣人の事ですが、家主さんは「隣人はどんな人ですか？」という問いかけにこたえなくもいいとは思います。
ですが、たまに内覧時に空室の隣の部屋の玄関ドアが空いていて中が丸見え。という事があります。ここで無害であればいいのですが、室内がちらっと見えた感じが、めちゃくちゃ汚かった。となると話は別です。
こんな人の横には住みたくないな～となります。これはベランダでも同じことが言えますし、共用部分に沢山荷物がおいてあるという事もマイナスイメージとなります。
空室対策は人事を尽くして天命を待つ
空室の対策というのは、攻めの営業はしにくいものです。
万全を期して、しっかり情報を出して、朗報を待つ。これが最善にして最短なわけですね。
空室が決まらないときは、もやもやしてしまい、無駄に空気の入れ替えとかしますが、
条件が相場通りで、室内に問題なければ、その内勝手に決まります。
というわけで、空室対策は人事を尽くして天命を待つ。となります。
