今回は、特約の中でも、一番多く設定されることが多いと思われる短期解約違約金というものに焦点をあてて解説したいと思います。
短期解約違約金特約
今８割がたの賃貸でこの特約がついているといっても過言ではありません。（大阪の場合）敷金、礼金が下がり始め、借主から取れない時代となった昨今、貸主側が編み出した苦肉の策です。
既定の期間を超えずに解約した場合に違約金として、追加でお金を支払うといった内容ですが、下記のような文言で書かれます。
・本契約締結後１年以内に解約する場合は短期解約違約金として賃料の１か月分を支払うこととする。
こういった文章を基本として、２年以内の場合は１か月であったり、１年以内の場合は2ヵ月であったり、、
中には６か月以内は解約不可。というような文言もあったりします。
短期解約違約金の特約は有効かどうか
賃貸借契約で提要される「借地借家法」という法律は前提として、借主側に不利になるような特約は認めていません。
と、いう事は、、こういった特約というのは不利な内容なので支払わなくていいような気もします。 ここの線引きは実に微妙ですが、最終的には裁判の判断になると思われます。
いまどこの賃貸契約も当たり前のように違約金の設定があるので、どこかで裁判が起きて、違約金は無効。となれば一気に無効の流れになるかと思いますが、今はまだ前例がないようです。 いつぞやの、賃貸の更新料は支払わなくてもいいという判例がでればまた変わるかもしれません。
個人的には初期費用、礼金等の兼ね合いで設定しないと貸主側も事業としてなりたたなく、可能性が高いため、初期費用の額に伴って設定もあっていいかと思います。
また契約書に記載のある、短期解約の内容については、保証している保証会社もあるので、選定の基準の一つになります。
保証会社が代位弁済をするケースもある
今現在でいうと保証会社のほとんどが短期解約違約金まで保証をする事になっています。
即ち、保証会社に入っていれば、あながた支払いを拒否しても保証会社が貸主に支払ってしまうのです。もちろん、そのあと、保証会社からの請求はきます。
保証会社が一度支払ってしまった、以上「短期の違約金が有効かどうか」という事については争えなくなってしまう訳です。
説明がなかった短期違約金は支払うべき？
短期の違約金についてはそのほどんどが契約前の重要事項説明で説明されます。特約としては必須で説明しないといけない。という部分であるとは言い切れませんが、契約をするかどうかの重要な指標の一つとはいえるでしょう。
これは仲介をした不動産会社の義務なので重要事項瀬もし、その説明がなく退去の際に違約金がかかるとなって場合は「仲介業者に負担するように持ち掛ける」というのは有りな作戦かもしれません。もちろん、別途契約書には記載がしている前提です。
重要事項説明では外せないレベルの重要な特約条項と言えます。
